Desde el sector inmobiliario, se intentó instalar un discurso que da cuenta de una caída en los índices de rentabilidad inmobiliaria, que habrían llegado además a niveles sensiblemente bajos. Todos estos estudios se basan en considerar la rentabilidad como la relación entre los alquileres cobrados y el precio de la propiedad (lo que se entiende en finanzas como renta fija). Siguiendo este análisis, el alquiler, aunque caro para el inquilino, es un mal negocio para el propietario y más aún en un contexto de devaluación, ya que, al ser los contratos por un monto fijo o escalonado establecido con anterioridad durante 12 a 24 meses, no dan cuenta de la pérdida en dólares que se produce.

Sin embargo, los datos que difunden las cámaras que representan a los grandes propietarios, inmobiliarias y desarrolladores, desconoce el incremento sistemático que vienen experimentando los precios de las propiedades para la venta en dólares, subestimando la utilidad obtenida. Entre el primer trimestre de 2014 y el primer trimestre de 2018 el precio del metro cuadrado de los inmuebles para la venta se incrementó en dólares casi 39%, pasando el metro cuadrado promedio de 2.300 a 3.200 dólares. 

Los alquileres, medidos en dólares, se incrementaron un 25% entre primer trimestre de 2014 y primer trimestre de 2018. Mientras que alquilar un departamento de dos ambientes en un barrio como Almagro costaba US$ 431 mensuales el primer trimestre de 2014, el primer trimestre de 2018 costaba US$ 521.

Así entonces, la medida de rentabilidad tradicional indicaría una baja, pasando de 1,26% a 1,15% trimestral en dólares (valores que anualizados representan un 5,1% y 4,75%) entre el primer trimestre de 2014 y el primero de 2018. La dinámica muestra que, en los períodos subsiguientes a las devaluaciones, esta medida de rentabilidad disminuye, producto de ser un mercado dolarizado con alquileres en pesos, recuperándose en los períodos subsiguientes en la medida que se van renegociando los contratos de alquiler.

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— El Teclado (@ElTecladoOK) 3 de agosto de 2018

Ahora bien, si se utiliza la suma del monto de los alquileres cobrados y la valorización de la propiedad respecto del valor inicial del inmueble surge un incremento de 2,46% a 3,25% trimestral (anualizados representan 10,20% y 13,65%).

En definitiva, a pesar de las devaluaciones, el sector inmobiliario mantiene ganancias muy altas. La revaloración sistemática de las propiedades le garantiza un piso extraordinario, por encima de las ganancias promedio de otros sectores de la economía. En el año 2014, 2015 y 2016 la rentabilidad del sector superó a la de los bonos del tesoro en dólares y el mercado de valores medido en dólares. Sólo en el año 2017 fue superada por la rentabilidad del MERVAL, pero siguió superando a los bonos del tesoro en dólares. 

Para el período 2014-2017 la rentabilidad promedio anual del MERVAL fue del 20% en dólares; la de bonos de deuda pública nominados en moneda extranjera, 6,87% en dólares; y la rentabilidad inmobiliaria incorporando la valorización de la propiedad, 14,06%.  Vale destacar que, a pesar de ser intrínsecamente mucho más riesgosas, las inversiones en el mercado bursátil son apenas un 6% superior en promedio que la rentabilidad inmobiliaria. La comparación con otros sectores revela que la inversión inmobiliaria posee alta rentabilidad en dólares, y baja volatilidad. De este modo, refuerza la demanda y el aumento de precios, en un proceso que se retroalimenta.

La medida de rentabilidad corregida da cuenta de la revalorización del metro cuadrado a partir de 2016 cuando se lanzan los créditos UVA, lo cual no es registrado por las medidas clásicas. Desde el tercer trimestre de 2016 hasta el primer trimestre de 2018, la renta trimestral promedio se ubicó en 4,54% con la medición corregida, y en 1,23% con la medición tradicional. (valores que anualizados indican 19,4% y 5% respectivamente).

Si no hubiera fluctuación en los precios de la propiedad, las medidas de rentabilidad tradicional y la alternativa serían equivalentes. En este contexto, el reclamo histórico del mercado, de establecer el precio del alquiler mensual en el 1% del valor de la propiedad, resulta en 12% de rentabilidad anual si el valor de las propiedades no se incrementase. Pero si se realiza el ejercicio bajo las condiciones actuales de mercado la rentabilidad ascendería al 5,5% trimestral en dólares para el primer trimestre de 2018 (lo cual anualizado implica un 22,24% de rentabilidad).

El Teclado tuvo acceso al informe: 

Rentabilidad del sector inmobiliario by El Teclado [www.elteclado.com.ar] on Scribd